1. Chào Khách, Diễn đàn Kinh Tế Xây Dựng của chúng ta vừa mới hoạt động trở lại, chắc hẳn vẫn còn có nhiều thiếu sót, Khách nhớ đóng góp ý kiến để xây dựng diễn đàn ngày càng phát triển nhé!

Các vấn đề về Phân tích hiệu quả dự án

Thảo luận trong 'Lập và thẩm định dự án đầu tư' bắt đầu bởi thanh.bm, 30/05/11.

Mods: vantiep
  1. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    Mình xin có ý kiến như sau:
    Để có được Tổng mức đầu tư (Bao gồm Lãi vay), đầu tiên cần có các thông số sau:
    01. Tồng đầu tư: Chi phí xây dựng (Gxd) + Thiết bị (Gtb); Từ Gxd + Gtb ta xác định được các khoản chi phí khác, được tính trên tỷ lệ % của Gxd hoặc Gtb;
    02. Kế hoạc thực hiện: Kế hoạch đầu tư của dự án; Từ đây ta có đươc Phân kỳ đầu tư cho từng năm;

    03. Từ bảng "phân kỳ đầu tư" ta đi xác định "Bảng cân đối vốn" hay còn gọi là Bảng xác định nhu cầu vốn vay của từng dự năm, (Lấy Vốn cần cho từng năm - Vốn tự có (hoặc vốn huy động) = Nhu cầu vốn)
    04. Từ bảng nhu cầu vốn: Ta xác định bảng lãi vay cho từng năm.

    Từ đó ta xác định được Phân kỳ đầu tư bao gồm cả lãi vay cho từng năm.
    Trong tổng mức đầu tư lúc này được cộng thêm 1 khoản đó là lãi vay.


    Xem chi tiết trong File đính kèm.

    :001 (54):
  2. duongvuong8820
    Offline

    duongvuong8820 New Member

    Tham gia:
    02/04/10
    Bài viết:
    25
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    1
    Em cám ơn ý kiến của anh cùng với file đính kèm. Nhưng anh có thể cho em hỏi là theo như TT04/2010 quy định thì khoản Lvay trong thời gian xây dựng được tính gộp trong Gk vậy mình tách riêng ra như thế thì có sai gì không ah? Em chỉ mới làm luận văn tốt nghiệp nên không có nhiều kinh nghiệm, ban đầu em có làm như anh nhưng thấy tách ra không theo quy định như thế liệu có hợp lý hay không mà ngược lại khi tính gộp lại thì thành ra cái vòng luẩn quẩn trong bảng TMĐT. Một điều nữa em muốn hỏi là trong TMĐT có Ggpmb, nếu Ggpmb chỉ tính bằng cách = S * giá mua. Vậy khi tính TMĐT trước và sau thuế thì khoản chi phí này vẫn giữ nguyên đúng không anh?
    Em cám ơn anh!
  3. duongvuong8820
    Offline

    duongvuong8820 New Member

    Tham gia:
    02/04/10
    Bài viết:
    25
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    1
    Thông qua tìm hiểu file chia sẻ của anh Thanh cùng với việc làm luận văn lập :001 (76):Dự án đầu tư của em, em có gặp phải một thắc mắc cần anh cũng như mọi người tham gia góp ý. File anh lập thì Gdp xác định theo TT cũ. Nhưng theo TT04/2010 mới thì phát sinh 2 khoản Gdp1 và Gdp2 (đv DA có thời gian XD > 2năm), trong đó Gdp2 lại phụ thuộc vào khoản chi phí lãi vay. Để lập được TMĐT thì ta cũng tách riêng Gdp2 ra lập sau đó cộng gộp lại. Như vậy khi mọi người xem Sheet nhu cầu vốn vay phát sinh thêm 3 khoản là vốn vay, lãi vay phát sinh và Gdp2. Nếu khi đi xác định suất chiết khấu của dự án thì 2 khoản lãi vay phát sinh và Gdp2 được tài trợ bởi nguồn vốn gì bởi lẽ phần phần có cấu các nguồn vốn đầu tư dự kiến chỉ dự trên TMĐT khi chưa có 3 khoản chi phí là vốn vay, lãi vay phát sinh và Gdp2. Mong mọi người tham gia góp ý kiến. Em cám ơn!
  4. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    Mình xin có ý kiến như sau:

    + Lãi vay trong thòi gian xây dựng: Theo quy định trong TT04/2010 và ND 112/2009 thì Chi phí Lãy vay trong thời gian xây dựng nằm trong Chi phí khác (Gk). Tuy nhiên, Khi Phân tích dự án, mình tách hẳn Lãi vay thành 1 mục riêng nhằm mục đích cho Chủ đầu tư biết Nguồn vốn cần Huy động từ ngân hàng và Chi phí khi sử dụng vốn này. Vốn vay trong Dự án là 1 vấn đề quan trọng... Vay bao nhiêu..? Chi phí sử dụng vốn là bao nhiêu...? Nó ảnh hưởng trực tiếp đến Quyết định đầu tư của CĐT. Vì vậy mà tách riêng ra. Bên cạnh đó, Ngân hàng cho vay cũng nắm được con số (Tỷ trọng = Vốn vay/Tổng đầu tư). Kết luận: Bạn có thể tách riêng hoặc gộp vào Gk đều được. Tuy nhiên việc tính gọp vẫn phải có 1 bảng tính toán chi tiết cho từng năm (Giống như tách ra) để giải trình.

    + Thuế GTGT trong Ggpmb:
    Tổng mức đầu tư bao gồm cả Ggpmb nhưng Ggpmb không tính Thuế GTGT. Theo luật GTGt thì Chi phí đền bù GPMB không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Tuy nhiên, đối với dự án lmà Chủ đầu tư thuê đơn vị Giải phóng mặt bằng (Thuê Văn phòng,....) thì vẫn có thuế GTGT...

    CHÚC BẠN THÀNH CÔNG

    :001:
  5. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    HÌnh như bạn vẫn chưa hiểu "Cơ cấu vốn". Cơ cấu vốn được căn cứ trên Vốn vay và Tổng mức đầu tư đã có vốn vay, Gdp2, Lãi vay. Bản chất của Cơ cấu vốn là dựa trên vốn vay,Vốn tự có và Vốn Huy động khác trong Tổng đầu tư (Tổng đầu tư = Vốn vay + Vốn tự có + Huy động khác);
    - Gdp2 lại phụ thuộc vào khoản chi phí lãi vay:
    Công thức tại TT 05/2007/TT-BXD có chỉ rõ là :
    GDP2 = (V’ - Lvay) x (IXDbq )
    Trong đó:
    - V’: Tổng mức đầu tư chưa có dự phòng.
    - IXDbq: Chỉ số giá xây dựng bình quân.
    - Lvay : Lãi vay trong thời gian xây dựng.

    Trong thời gian xây dựng thì chưa có doanh thu, không có doanh thu thì lấy tiền đâu mà trả lãi vay?
    Bạn vẫn chưa xem kỹ trong Sheet mình gửi...?
    Lúc này, Lãi vay sẽ được tài trợ (Được trả) bằng "Vốn tự có & Vốn huy động khác"

    :001 (90):
  6. duongvuong8820
    Offline

    duongvuong8820 New Member

    Tham gia:
    02/04/10
    Bài viết:
    25
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    1
    Nếu nói như anh thì file tính toán của anh có vấn đề? Theo em:

    thứ nhất trong sheet tính nhu cầu vốn vay TMĐT ban đầu của anh đi xác định nhu cầu các loại nguồn vốn làm sao là đã có lãi vay hay Gdp2 (nếu như có tính Gdp2).
    Trong Sheet tính nhu cầu vốn vay thì TMĐT để anh xác định cơ cấu các nguồn vốn là 1.088.821.834.691 trong khi TMĐT lại là 1.134.119.216.064 (chính bằng 1.088.821.834.691 + Tổng Lvay trong thời gian xây dựng) . Nếu như đúng anh có thể nói rõ hơn được không? Em cứ căn cứ vào những gì học nên em cho rằng không đúng và em mới hỏi như vậy.
    Thứ hai là em đồng ý quan điểm của anh là có thể sử dụng các nguồn vốn tự có, vốn CSH hay thậm chí có thể là vốn vay để trả lãi vay (tuy nhiên DA của em dự kiến trong năm thứ 2 XD đã có DT từ việc bán căn hộ rồi nên có thể dùng khoản Dthu này). Nếu nói như vậy thì khoản chênh lệch giữa 2 giá trị mà em so sánh như trên có thể được chi bởi các nguồn vốn tự có, vốn CSH, vốn vay nên TMĐT để xác định cơ cấu nguồn vốn 1.088.821.834.691là chấp nhận? Nếu anh có thể cho em địa chỉ mail của anh thì em xin gửi file luận văn của em đang tính để anh xem và nhận xét (vì em chưa bảo vệ nên không up lên đây được). Vì em đang bí chính chỗ này và cần hướng giải đáp để thông suốt. Em cám ơn!
  7. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    “thứ nhất trong sheet tính nhu cầu vốn vay TMĐT ban đầu của anh đi xác định nhu cầu các loại nguồn vốn làm sao là đã có lãi vay hay Gdp2 (nếu như có tính Gdp2).”
    Câu hỏi này của bạn rất hay. Tuy nhiên bạn vẫn còn chưa tìm ra vấn đề của “Gdp2”, bạn xem công thức sau:
    Công thức tại TT 05/2007/TT-BXD có chỉ rõ là :
    GDP2 = (V’ - Lvay) x (IXDbq )
    Trong đó:
    - V’: Tổng mức đầu tư chưa có dự phòng.
    - IXDbq: Chỉ số giá xây dựng bình quân.
    - Lvay : Lãi vay trong thời gian xây dựng.

    1. Vấn đề của bạn đặt ra : TMDT Ban đầu (Có vốn vay ) nhưng chưa xác định được cơ cấu vốn => Chưa có Vốn vay…=> Chưa có Lãi vay (Lvay) ..=> Chưa xác định được Gdp2...?. Mình xin quay lại cách tính Gdp2 (Dự phòng phí do trượt giá) được xác định dựa trên TMDT ban đầu mà không có lãi vay và vốn vay. (V’ – Lvay);
    + Thứ 1:Về nguyên tắc vốn vay không tính trượt giá vì đã được tính WACC (hàng năm CĐT phải trả 1 khoản chi phí để bù đắp trượt giá đồng tiền cho ngân hàng);
    + Thứ 2: trong công thức tính Gdp2 thì (V’ – Lvay) công thức này đã loại Lãi vay luôn. Lúc này: V’ = TMDT ban đầu = Gxd + Gtb + Gtvqlda + Gk(Không có lãi vay và vốn vay) + Gdp1(Dự phòng khối lượng);
    Vấn đề ở chỗ : Bạn hiểu thế nào là Tổng mức đầu tư ban đầu và Tổng mức đầu tư của dự án …?
    Các khái niệm chưa rõ làm cho cách hiểu sẽ khách nhau. Mình xin đưa ra ý kiến như sau:
    a./ Khi đi tính các chi phí Quản lý bao gồm: Chi phí QLDA, Chi phí TVQLDA, … thì lúc này TMDT(1) = Gxd + Gtb;
    b./ Khi xác định dự phòng phí thì:
    + Gdp1: Do thay đổi khối lượng thì: TMDT(2) = Gxd + Gtb + Gqlda + Gk(không tính Vốn và lãi vay);
    + Gdp2: Do trượt giá thì : TMDT (3) = Gxd + Gtb + Gqlda + Gk(không tính Vốn và lãi vay);
    b./ TMDT dự án = Gxd + Gtb + Gqlda + Gk (đã bao gồm Vốn & Lãi vay);
    2. Khi dự án có doanh thu: Nguyên tắc Ngân hàng là khi có doanh thu thì bạn phải trả cả vốn và lãi. Trong thời gian xây dựng 2 năm thường là thời gian ân hạn của dự án. Lúc này dự án không phải trả vốn vay mà chỉ trả lãi vay. Chủ đầu tư tự bỏ tiền túi ra để trả lãi hoặc dùng chính vốn vay để trả lãi cuối kỳ.
    3. Email: xem chữ kỳ phía dưới.

    :001 (28):

    [MARQUEE]CHÚC THÀNH CÔNG[/MARQUEE]
  8. duongvuong8820
    Offline

    duongvuong8820 New Member

    Tham gia:
    02/04/10
    Bài viết:
    25
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    1
    Những cách tính Gdp1 và Gdp2 như anh hướng dẫn thì em làm trong luận văn của em chính xác như vậy vì em có tham khảo ý kiến trên diễn đàn của kinhtexaydung và nhiều diễn đàn khác.
    Em chỉ thắc mắc một chỗ là sự khác nhau giữa TMĐT đi phân bổ cơ cấu các nguồn vốn với TMĐT dự án cuối cùng chênh lệch 1 khoản bằng lãi vay nên em không hiểu ở đây thôi ah. Vì em nghĩ rằng thầy cô sẽ hỏi ở chính chỗ này, nếu thế em có thể giải thích về việc chênh lệch này bàng cách chi trả lãi vay này như thế nào đúng không anh? Em đưa nguồn chi đầu tư phân bổ trong thời gian xây dựng vào bảng tính dòng tiền dự án thì là phần chi theo từng năm ở dòng 18 Sheet Nhu cầu vốn vay đúng không anh (theo quan điểm TMĐT)?
    Phần lãi vay em không tính trượt giá nhưng cách hiểu của em còn chưa rõ ràng. Vì em nghĩ theo HĐ vay giữa CĐT và NH vay với LS bao nhiêu dù như thế nào vẫn trả như vậy (chính bằng chi phí vốn vay). Anh Thanh có thể giải thích rõ hơn về chỗ CĐT phải chi trả một phần dựa vào WACC không ah.
    Mong có câu trả lời và góp ý sớm của anh cũng như các thành viên khác quan tâm vấn đề này.
  9. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    Mình đã nhận được File. Tuy nhiên bài của bạn phải sửa nhiều lắm
    Để mình sửa xog rồi gửi qua bạn.

    :001 (71):
  10. duongvuong8820
    Offline

    duongvuong8820 New Member

    Tham gia:
    02/04/10
    Bài viết:
    25
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    1
    Em cám ơn anh
  11. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    Đã gửi File tới bạn duongvuong8820, Bạn vui lòng kiểm tra mail và tham khảo trong File đính kèm.

    CHÚC THÀNH CÔNG!
  12. phuongle
    Offline

    phuongle Member

    Tham gia:
    14/01/11
    Bài viết:
    175
    Đã được thích:
    8
    Điểm thành tích:
    18
    đồng chí Thành ơi, em xin gởi fine luận văn của em qua mail của anh mong anh xem xét chỉ ra chổ sai của em giùm nhé! tại em đang làm luận văn nên chưa có kinh nghiệm trong việc lập dự án! mong anh giúp em với nhé!
    em cám ơn
  13. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    Ok.Mình sẽ kiểm tra và cho ý kiến tham khảo! :001 (98):
  14. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113

    Mình đã gửi File nhận xét tới bạn; Bạn xem phần nhận xét chữ màu đỏ.
    Nhìn chung bài làm còn phải sửa lại nhiều lắm! Cố gắng nhé.





    Luận văn dạng "Phân tích hiệu quả dự án đầu tư" có 1 em học Kx06 hoặc Kx07.... Quên tên rồi mà hiện tại "Đang làm ở Ngân hàng". Sao không thấy lên tiếng nhỉ... Để anh em còn mở mang kiến thức chứ...? Bạc Huynhbinh hoặc vantiep cho biết tên em này nhé.. Mình quên tên rồi

    [MARQUEE]CHÚC THÀNH CÔNG![/MARQUEE]

    :001 (19):
  15. huynhbinh
    Offline

    huynhbinh Thành viên danh dự

    Tham gia:
    22/06/09
    Bài viết:
    953
    Đã được thích:
    152
    Điểm thành tích:
    43
    Nơi ở:
    HCM
    Phương KX06 làm ở Oceanbank
  16. phuongle
    Offline

    phuongle Member

    Tham gia:
    14/01/11
    Bài viết:
    175
    Đã được thích:
    8
    Điểm thành tích:
    18
    Cám ơn đồng chí Mạnh Thành nhé!!:001 (68):
  17. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    Nhớ rồi! Nhậu 1 lần ở Vũng Tàu.

    :001 (76):Phương kx06 đâu rồi... Báo danh ngay....:001 (76):

    :001 (48)::001 (48):
  18. maithanhkx07
    Offline

    maithanhkx07 New Member

    Tham gia:
    23/04/11
    Bài viết:
    5
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    0
    Anh Thanh ơi ...em nữa...Em cũng đang làm luận văn về phân tích đánh gia hiệu quả tài chính của dự án...anh có thể xem qua giúp em để em an tâm và cho em y kiến nha a...Cám ơn anh nhiều...
  19. maithanhkx07
    Offline

    maithanhkx07 New Member

    Tham gia:
    23/04/11
    Bài viết:
    5
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    0
    ahhh...Em cũng tìm chi Phương nữa...Bữa trước đi Vũng tàu em chưa có hình của 2 chị...Chị Phương ơi chị có xuất hiện thì pm cho em với nhe!!
  20. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    Ok. Anh Em cứ gửi qua email cho mình. Anh sẽ kiểm tra và cho ý kiến tham khảo!
    Nhớ hậu tạ đó nha....

    Chúc em thành công!

    :001 (38):
    Nhân tiện đây cũng cho 1 vài ý kiến sau khi xem các bài làm luận văn của các bạn gửi tới!.
    1./ Doanh thu: Giá bán căn hộ, Giá cho thuê VP, thương mại: Chưa có 1 bạn nào có bảng khảo sát giá trong khu vực mà cứ áp 1 giá bán hoặc cho thuê mà không có căn cứ....? => Muốn đưa ra giá bán, giá Cho thuê của Dự án mình: Các bạn phải khảo sát giá của các dự án khác cùng địa điểm xây dựng và đánh giái, so sánh dự án của mình với dự án có cùng quy mô, tính chất... hoặc đưa ra đánh giá đặc điểm nổi bật của dự án mình để đưa ra: Giá bán căn hộ, cho thuê VP, thương mại hợp lý. Tất cả các bài chưa làm được điểm này.
    - Bạn nào đã làm Dự án Chung cư, căn hộ, Văn Phòng, Thương mại .... thì nên kiếm 1 cái hợp đồng cho thuê, hoặc bán căn hộ để xem tiến độ thu tiền của Hợp đồng => Việc tính toán Doanh thu mới đúng.
    02. Khấu hao TSCD:
    - Cho dù phân tích dự án Trên quan điểm "Tổng đầu tư hoặc Quan điểm Chủ đầu tư" thì các bạn vẫn phải cho "Chi phí khấu hao". Chi phí khấu hao là "Lá chắn thuế của Doanh nghiệp". Thực tế, CĐT không mất khoản tiền này tuy nhiên Có khoản chi phí này là làm giảm thuế TNDN. Dẫn đên Dòng tiền bị sai lệch.
    - Một số bạn Có đưa khoản chi phí khấu hào vào việc tính toán, tuy nhiên chưa Phân biệt được đâu là TSCD và chưa biết dựa vào đâu để đưa ra số năm khấu hao hợp lý. Các bạn nên xem TT Số: 203/2009/TT-BTC Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
    03. Số năm phân tích dòng tiền dự án:
    - Số năm phân tích dòng tiền = Số năm Khấu hao của TSCD dài nhất. Tuy nhiên, nên phấn tích dòng tiền từ 30 năm trở lại. Nếu dòng tiền Lớn hơn 30 năm, lúc đó hệ số chiết khấu sẽ rất nhỏ, lúc này Dòng tiền dự án không phản ánh thực chất của nó. Mình thấy có bạn làm tới 40 năm. Việc tiên đoán dòng tiền, Giáo sư tiến sĩ giỏi lắm cũng chỉ dự đoán tình hình kinh tế 5 hoặc 10 năm. Vậy mà các bạn dự đoán được tới 35 năm đến 40 năm. Hịc. Các bạn cần xem xét lại!
    04. Tổng mức đầu tư:
    - Việc phân chia Chi phí trông Tổng mức đầu tư: Các bạn nên tuân thủ Quy định phân chia theo Quy định Nhà nước, cụ thể (QD 957:
    TMDT = GXD + GTB + GGPMB + CK + QLDA + CDP
    +GXD : Chi phí xây dựng
    +GTB : Chi phí thiết bị
    + GGPMB : Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư
    +CK + QLDA : Chi phí quản lý dự án và chi phí khác
    + CDP : Chi phí dự phòng
    Tránh phân chia lan man, nhiểu mà không hiệu quả.

    05. Phân tích độ nhạy

    - Nếu ai sử dụng được phần mềm Crytball thì tốt nếu không thì dùng hàm Table() của Excel để tính toán. sau đó phải có đánh giá việc tăng giảm, thay đổi của Bảng tính. Các bạn tính toán thổ công, sau đó chẳng có nhận xét gì cả. Hịc. Các bạn nên xem xét lại Phần này nhé.
    06. Tăng chi phí và Doanh thu hàng năm:
    - Anh em cứ phang ầm ầm 5% hoặc 10% mà chẳng có cơ sở nào cả. Đưa các chỉ số này cần phải có tài liệu tham đánh giá khảo thị trường, đánh giá theo quan điểm của mình …. Hoặc căn cứ vào CPI.
    - Cần lưu ý: Đối với các dự án cho thuê VP; Cho thuê thương mại thì phải xem qua Hợp đồng Cho thuê. Để xác đinh được cách tăng giá thuê và Trong HD này thì CĐT còn có nhiều khoản doanh thu khác.... Trong bài làm Các bạn vẫn chưa khai thác được nguồn Doanh thu này.

    Trên đây là 1 số ý kiến, anh em tham khảo!


    :001 (38):
Mods: vantiep

Chia sẻ trang này

Đang xem chủ đề (Thành viên: 0, Khách: 0)

Thành viên đang trực tuyến

Tổng: 464 (Thành viên: 0, Khách: 453, Robots: 11)