1. Chào Khách, Diễn đàn Kinh Tế Xây Dựng của chúng ta vừa mới hoạt động trở lại, chắc hẳn vẫn còn có nhiều thiếu sót, Khách nhớ đóng góp ý kiến để xây dựng diễn đàn ngày càng phát triển nhé!

Mức phí quản lý chung cư, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng

Thảo luận trong 'Quản lý chi phí' bắt đầu bởi duongvuong8820, 08/06/11.

Mods: thanh.bm
  1. duongvuong8820
    Offline

    duongvuong8820 New Member

    Tham gia:
    02/04/10
    Bài viết:
    25
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    1
    Chào mọi người! Em đang cần tìm mức phí quản lý cho 1m2 căn hộ chung cư, trung tâm thương mại hoặc cao ốc văn phòng. Tuy nhiên em chưa tìm được văn bản nào quy định rõ điều này. Vậy nếu anh chị nào có thì cho em tham khảo với! Đặc biệt nếu ai có văn bản nào quy định cụ thể về mức phí này tại địa bàn các tỉnh thành phố thì càng tốt. Em cám ơn!
    Thùy Dương
  2. huynhbinh
    Offline

    huynhbinh Thành viên danh dự

    Tham gia:
    22/06/09
    Bài viết:
    953
    Đã được thích:
    152
    Điểm thành tích:
    43
    Nơi ở:
    HCM
    Theo Điều 51 Nghị định 71/2010

    Điều 51. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
    1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
    a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:
    - Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;
    - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

    Còn phí quản lý chưa có văn bản chính thức nào cả. Ở TPHCM mới có dự thảo thôi
    - Mức phí trần của chung cư hạng 2 sẽ giảm nhẹ còn 7.000 đồng mỗi m2, theo dự thảo. Tương tự, chung cư hạng 3 được thu phí quản lý tối đa 5.000 đồng và mức phí cao nhất cho các tòa chung cư hạng 4 hạ xuống còn 4.000 đồng mỗi m2 một tháng.
    - Riêng phí giữ xe cũng được dự thảo đề cập đến khá cụ thể, tương ứng với 4 hạng chung cư do Bộ Xây dựng quy định. Chung cư hạng 1 được thu phí giữ ôtô 1 triệu đồng mỗi chiếc một tháng. Các hạng chung cư thấp hơn sẽ có khung phí giảm dần từ 800.000 đến 500.000 đồng mỗi chiếc một tháng.
  3. duongvuong8820
    Offline

    duongvuong8820 New Member

    Tham gia:
    02/04/10
    Bài viết:
    25
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    1
    Em cám ơn anh!
    Hiện em làm luận văn tốt nghiệp dự án tại Hà Nội nhưng Hà Nội cũng chưa có văn bản nào quy định rõ về khoản phí này nên em đưa ra mức phí trên những mức phí dự kiến của UBND Hà Nội theo từng cấp hạng chung cư. Do đó em e rằng mức chính xác không cao. Anh cho em hỏi anh có một cái ví dụ cụ thể nào về cơ cấu của một ban quản lý chung cư hay trung tâm thương mại không ah. Em có dự kiến thành lập 1 ban quản lý gồm : 1GĐ, 1PGĐ, 1IT, 2KToan, 2NV bảo trì, 10 NV vệ sinh và 8 NV bảo việc được bố trí Các NV bve và V.sinh theo từng khu của dự án (DA gồm 25 tầng + 2 hầm). Cách thức trả lương thì em lập bảng tính như qđ của BTC tuy nhiên mức lương trả là em dựa trên ý kiến chủ quan + tham khảo thị trường. Liệu như vậy có hợp lý không anh? Mức tăng lương qua các năm trong vòng đời của dự án các NV ban quản lý này em dựa trên tỷ lệ tăng lương bình quân của năm 2010 của hệ thống các cty ngoài nhà nước.
    Mong nhận được sự góp ý và chia sẻ của anh cũng như mọi người trên diễn đàn
  4. huynhbinh
    Offline

    huynhbinh Thành viên danh dự

    Tham gia:
    22/06/09
    Bài viết:
    953
    Đã được thích:
    152
    Điểm thành tích:
    43
    Nơi ở:
    HCM
    Em đang làm luận văn anh gửi em nguyên cứu thị trường của Hà Nội về BĐS em tham khảo
    Và Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư
  5. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    BẠN THAM KHẢO QUY CHẾ BQL KHU CHƯNG CƯ MỸ THUẬN:

    Quy chế hoạt động của Ban QL
    CHUNG CƯ MỸ THUẬN, PHƯỜNG 16, QUẬN 8, TP HCM


    Điều 9. Ban quản trị nhà chung cư:
    1. Ban quản trị nhà chung cư Mỹ Thuận Phường 16, Quận 8, Tp. HCM do hội nghị nhà chung cư bầu ra, bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện chủ đầu tư.
    1.1- Thành phần ban quản trị chung cư: 07 thành viên.
    - Đại diện chủ hộ gia đình : 06 thành viên.
    - Đại diện chủ đầu tư ( công ty cổ phần M&C) : 01 thành viên.
    1.2- Cơ cấu ban quản trị gồm: 01 Trưởng ban, 01 Phó trưởng ban và 04 thành viên (đại diện chủ hộ gia đình), 01 phó trưởng ban (đại diện chủ đầu tư M&C) để điều hành các hoạt động trong nhiệm kỳ được giao.
    1.3- Nhiệm kỳ của ban quản trị nhà chung cư : 03 năm (2010 – 2013)
    2. Trách nhiệm và quyền hạn của Ban Quản Trị nhà chung cư:
    2.1- Chủ trì hội nghị nhà chung cư. Báo cáo hội nghị nhà chung cư kết quả công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trong thời gian giữa hai kỳ hội nghị.
    2.2- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư trong việc sử dụng nhà chung cư. Kiểm tra đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng Bản Nội Quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư. Tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
    2.3- Thu thập tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ảnh với doanh nghiệp quản lý vận hành, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết.
    2.4- Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp có chức năng, có tư cách pháp nhân về lãnh vực tương ứng (vận hành, bảo trì, bảo vệ, vệ sinh…). Theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký kết để quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư. Nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp đã cung cấp dịch vụ theo hợp đồng đã ký.
    2.5- Trực tiếp thu hoặc ủy quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư.
    2.6- Kiểm tra các báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư do doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thực hiện theo hợp đồng đã ký kết và báo cáo với hội nghị nhà chung cư theo quy định tại điểm 2.1 khoản 2 này.
    2.7- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý.
    2.8- Định kỳ 6 tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà chung cư làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư.
    2.9- Thực hiện các công việc khác do hội nghị nhà chung cư giao.
    2.10- Được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác phuc vụ cho hoạt động của ban quản trị.
    2.11- Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc tự bãi miễn, bổ sung thành viên ban quản trị.
  6. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    Tuy là cơ cấu có Văn bản Quy định. Nhưng thực tế, Cơ cấu Ban QL, như sau:
    01. Trưởng Ban QL: Giám đốc;
    02. Thư ký & Kế toán: 01, Kiêm luôn cả thủ quỹ;
    03. Bộ Phận kỹ thuật bảo trì: 02 (1 Điện; XD);
    04. Vệ Sinh Môi trường & Cây cảnh: 06 người; trong đó cây cảnh 01; 05 nhân viên Vệ sinh; Nếu chung cư chia làm nhiều khu thì nên tính toán sao cho hợp lý VD: MỖi khu 2 người.
    05. Đội bảo vệ: 06 người (Bố trí tại 2 cổng 2 nhân viên; 01 B vệ Xung quanh Khuôn viên; Số còn lại thay ca buổi tối.
    06. IT: Không cần thiết vì có IT của Nhà cung cấp, khi có sự cố thì kêo nó tới sửa. Nếu là Chung cư cao cấp thì phải có; Nếu đứt dây thì có anh Bảo trị về Điện có thể xem lại và nối dây được.

    Khu chưng cư cho Nhân viên của Công ty mình: Chỉ có 02 anh bảo vệ thay ca nhau + 02 nữ tạp vụ; 01 điều hành chung ( Khu chung cư nhỏ 06 tầng; 60 phòng)... Heee....
  7. thanh.bm
    Offline

    thanh.bm Manh Thanh Thành viên BQT

    Tham gia:
    05/05/09
    Bài viết:
    1,658
    Đã được thích:
    588
    Điểm thành tích:
    113
    Mình đã coi lại Bài của bạn duongvuong8820, và cho 1 sơ đồ cơ cầu như sau:
    01. Trưởng ban QL: Khu chung cư;
    02. Thư ký; Kế toán; Thủ Quỹ: 02 người;
    03. Bảo trì & Kỹ thuật: Điện, nước, XD: 02 người; Công việc này cũng không có nhiều, chỉ khi Chưng cư quá cũ thì mới cần nhiều, Ban đầu mới xây xong chỉ làm vài việc lặt vặt thôi (Mấy anh công ty của mình chơi dài, không có việc nhiều).
    04. Vệ sinh & Cây cảnh:
    + Khu thương mại & Văn phòng cho thuê & Căn hộ cho bán: Công Chủ yếu là thu gom rác nên bố trí: 02 người;
    + Vệ sinh Khuôn viên, sinh hoạt công cộng nhà trẻ: (1000 m2): 01 người;
    05. Bảo vệ: 01 Tổ trưởng bảo vệ; mỗi cổng bố trí 1 nhân viên; 02 Bảo vệ xe; 01 bảo vệ Khuôn viên (ông này thường đi lại các khu xem có biến động gì không - Dùng camera thì bỏ luôn) và Số lượng bảo vệ thay ca (Trực ban đêm): 05 nhân viên; Tổng cộng 10 Bảo vệ
    06 Bộ phân kinh doanh: Vì có Văn phòng cho thuê nên phải có nhân viên này, Bố trí 01 hoặc 02 nhân viên, Ban đầu công việc nhiều, nhưng sau khi đi vào ổn định thì cũng ít việc vì thuê dài hạn (02 đến 03 năm) nên biến động không nhiều, lúc ít việc cho anh này kiêm luôn công việc Marketing.
  8. duongvuong8820
    Offline

    duongvuong8820 New Member

    Tham gia:
    02/04/10
    Bài viết:
    25
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    1
    Em cám ơn ý kiến cũng như góp ý của các anh. Rất mong được sự chỉ giáo nhiều hơn nữa!
  9. duongvuong8820
    Offline

    duongvuong8820 New Member

    Tham gia:
    02/04/10
    Bài viết:
    25
    Đã được thích:
    0
    Điểm thành tích:
    1
    Phân kì đầu tư

    Trong quá trình lập DA cần thực hiện phân kì đầu tư. Dù em đã đưa ra tiến độ thực hiện theo quý để căn cứ vào đó đưa ra phân kì đầu tư theo quý nhưng GVHD vẫn không chấp thuận. Vậy các anh chị cho em hỏi ở sự phân kì này là dựa trên tiến độ thi công dự kiến vậy chưa mang tính chính xác cao đúng không ah? Nếu như thế liệu còn lời bảo vệ nào có tính thuyết phục cao hơn không? Ngoài ra cho em hỏi thêm 1 vấn đề nữa là khi tiến hành thực hiện phân kì như thế sẽ dẫn đến việc em phải vay vốn theo quý. vậy nếu vay như thế em phải tính lại LS theo quý. EM giả sử LS vay là 18%/năm vậy bây giờ nếu vay vào Q3, Q4 của năm đầu tiên thi công thôi thì cách tính Lãi vay của em thế này có hợp lý không ạh? (Giả sử Q3 vay :1 tỷ => Lvay vào quý 3 là:1tỷx18%/4; Q4 vay 1,5tỷ => Lvay vào quý 4:(1,5+1)tỷx18%/4, sau đó lãi vay các quý còn lai (TRong thời gian xây dựng đã phân kì theo quý) thì thực hiện :(1+1,5)tỷ x LS từng quý đúng không ạh?
    Mong mọi người góp ý và chia sẻ
Mods: thanh.bm

Chia sẻ trang này

Đang xem chủ đề (Thành viên: 0, Khách: 0)

Thành viên đang trực tuyến

Tổng: 145 (Thành viên: 0, Khách: 133, Robots: 12)