Nghị định 69 & Những khó khăn cho doanh nghiệp

Không sửa NĐ 69, ai dám đầu tư vào bất động sản? :001 (90):
(tham khảo Báo lao động)
Nghị định 69/2010: Tải file

​

(LĐ) - Chiều 18.8, một lần nữa câu chuyện thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 lại được giới chuyên môn, các doanh nghiệp đưa ra mổ xẻ trong khuôn khổ một hội nghị do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea) tổ chức.

Theo tinh thần của hội nghị, nều không sửa đổi Nghị định 69, sẽ có hàng loạt dự án bị đình trệ cũng như trong tương lai ít có doanh nghiệp dám đầu tư vào các dự án BĐS. Ngoài ra, có một điều chắc chắn mặt bằng giá BĐS ở các thành phố lớn sẽ tăng chóng mặt. Trong khi đó, giải pháp xử lý vấn đề này cho đến nay vẫn còn rất tù mù.
Tiền sử dụng được định theo giá thị trường, giá nhà đất sẽ tăng trong thời gian tới. Ảnh: Quỳnh Mai
Tiền sử dụng được định theo giá thị trường, giá nhà đất sẽ tăng trong thời gian tới. Ảnh: Quỳnh Mai

Tốn tiền và mất thời gian

Phát biểu trong phần khai mạc của hội nghị, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Horea cho biết: “Theo quy định hiện nay, các dự án nhà ở kinh doanh phải thỏa thuận thương lượng giá đền bù với dân hoặc bồi thường giải tỏa theo sát giá thị trường, sau đó phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường nữa.

Như vậy, trên thực tế, DN phải mua đất 2 lần”. Mọi mắc mứu của việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 đều xuất phát từ việc định nghĩa như thế nào là giá đất thị trường trong điều kiện bình thường. Thuật ngữ này xuất hiện trong nhiều văn bản pháp quy trong lĩnh vực đất đai và nó đã trở thành chuẩn để ban hành các văn bản khác sau này. Nghị định 69 cũng chỉ là kế thừa các văn bản trước đây. Vấn đề đặt ra, bảng giá đất do UBND tỉnh, thành ban hành hằng năm có phải là bảng giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường hay không? Về lý thuyết, bảng giá đất ban hành hằng năm của UBND TPHCM nói riêng được xây dựng trên cơ sở tiệm cận giá thị trường. Bảng giá này nhiều năm được sử dụng làm cơ sở để tính tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp. Từ trước đến nay TPHCM vẫn áp dụng bảng giá đất hằng năm để thu tiền sử dụng đất và đã chẳng có sự cố nào xảy ra.

Dưới góc nhìn của một luật sư, bà Trương Thị Hòa cho rằng, có quy định đó là hằng năm các tỉnh, thành phải ban hành giá đất hằng năm sát giá thị trường, nhưng các địa phương lại không làm được. Vì không có bảng giá đất hằng năm sát thị trường nên mới có chuyện ban hành nghị định này. Quy trình để xác định giá đất theo giá thị trường để tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp hiện nay được xác lập như sau: Doanh nghiệp phải thuê tư vấn xác định, sau đó trình sở tài chính để thẩm định lại, sau đó sở tài chính sẽ trình UBND tỉnh, thành phố xem xét. Nếu UBND tỉnh, thành phố “gật” thì doanh nghiệp mới có cơ sở để đóng tiền.

Chưa nói đến việc đóng tiền sử dụng đất cao hay thấp, chỉ riêng quy trình kể trên đã ngốn mất của doanh nghiệp ít nhất 6 tháng. Nhiều doanh nghiệp kêu trời vì mất quá nhiều thời gian để có được quyền nộp tiền cho ngân sách. Luật sư Trương Thị Cam cho rằng: “Hiện nay, TPHCM phải tạo ra một quy trình là bắt công ty thẩm định giá trước, sau đó Sở Tài chính định giá lại. Điều này là trái luật vì nghĩa vụ này là của Nhà nước căn cứ vào bảng giá đất ban hành hằng năm”.

Nỗi lo tăng giá nhà đất

Mặc dù đại diện Bộ Tài chính đưa ra quan điểm là thu tiền sử dụng đất như thế nào cho hợp lý để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển chứ không tận thu, tuy vậy, thực tế từ cách làm của TPHCM thì lại cho một kết quả khác hẳn. Doanh nghiệp khi đầu tư một dự án phải mua đất 2 lần nhưng ngược lại, khi khấu trừ tiền bồi thường vào tiền sử dụng đất thì chỉ được tính theo bảng giá đất. Đó là một điều mà theo luật sư Trương Thị Cam là không tạo ra tính bình đẳng giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Đại diện Công ty Bình Dân đưa ra một dẫn chứng hết sức thuyết phục về việc tận thu nếu thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69: “Một dự án, 14.000m2, cho ra 5.000-7.000m2 đất ở nhưng nếu đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 đã hết 57 tỉ. Nếu bán hết dự án này được 60 chục tỉ là tối đa, vừa đủ tiền đóng thuế. Hiện chúng tôi đã nhiều lần nộp đơn cầu cứu” . Đại diện Công ty An Thiên Lý cho biết, họ làm một dự án ở Vinh, thấy người dân đang bán đất ở đó khoảng 4 triệu, nên làm dự án bán 4,5 triệu đồng/m2. Nhưng đóng thuế hết 4,5 triệu/m2. “ Tôi chào thua và chạy vào Nam” – Ông Nguyễn Cảnh Hà cho biết như thế.

Mục đích chính của Nghị định 69 là điều tiết giá trị gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra từ khu đất ruộng chuyển thành đất ở vào ngân sách nhà nước. Bởi công lao lớn nhất của Nhà nước là quy hoạch, xây dựng hạ tầng nối các khu dân cư hiện hữu vào các khu đô thị mới. Vì vậy, Nhà nước có quyền điều tiết phần chênh lệch địa tô đó để phục vụ lợi ích xã hội. Tuy nhiên, câu chuyện thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 như thế nào cho ổn thỏa, cho đến nay vẫn còn là vấn đề nan giải bởi nó bỏ qua lợi ích của doanh nghiệp.

Thực tế, các doanh nghiệp địa ốc, những người phát triển các dự án bất động sản nếu không có lợi, chắc chắn sẽ không ai làm. Chỉ tính riêng ở TPHCM, từ tháng 10.2009 đến nay chưa có doanh nghiệp nào nộp tiền theo Nghị định 69. Sau gần 1 năm bị đình trệ, đã có 22 doanh nghiệp xin nộp vì quá sốt ruột do dự án bị kéo dài, lãi vay đè nặng. Mặc dù xin nộp, nhưng hầu hết các doanh nghiệp đều “thòng” thêm một câu, nếu Nhà nước sau này tính lại thì xin được thoái thu.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu không giải được câu chuyện thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, chắc chắn trong thời gian tới giá nhà đất sẽ tăng đáng kể, điều này sẽ bóp chết thị trường BĐS vốn đã èo uột trong nhiều năm qua. Mặt khác, sẽ chẳng có doanh nghiệp nào dám đầu tư vào các dự án BĐS mới.